 |
| ▲ |
소비자심리지수(CCSI)는 소비자 동향지수(CSI) 중 현재 생활 형편·생활 형편 전망·가계수입전망·소비지출 전망·현재 경기판단·향후 경기전망 등 6개 주요지수를 이용하여 산출한 심리지표로서 장기평균치(2003년 1월 ~ 2024년 12월)를 기준값 100으로 하여 100보다 크면 장기평균보다 낙관적임을, 100보다 작으면 비관적임을 의미한다. 이번 조사는 지난 6월 10∼17일 전국 2,500가구를 대상으로 한 것으로 6개 지수 항목이 모두 올랐는데, 특히, 향후 경기전망과 현재 경기판단의 오름폭이 컸다. 6개월 전과 비교한 현재 체감 경기와 향후 6개월 뒤 경기전망 둘 다 낙관적 답변이 크게 늘어 난 것이다. 한국은행은 “정치적 불확실성 해소와 2차 추경안 편성, 새 정부 경제 정책에 대한 기대 등으로 소비자들의 심리 지수가 개선됐다”라고 설명했다. 집값 상승 기대는 ‘과열’ 수준까지 높아졌다.
작금의 서울 아파트 가격 급등은 자고 나면 집값이 오르던 2018년 9월 이후 최대 상승 폭이다. 경기·인천 등 수도권 역시 상승 폭(0.13%→0.16%)이 확대되고 있다. 새 정부의 부동산 경기 부양, 한국은행의 기준금리 인하에 대한 기대가 높아진 결과다. 당분간 서울 아파트 신축 공급이 부족할 것이라는 우려 속에 다음 달 대출 규제에 앞서 빚을 내 집을 사려는 수요가 겹쳤다. 지난 2월 13일 강남구 삼성·대치·청담동, 송파구 잠실동 등 ‘국제교류복합지구(GBC │ Global Business Complex)’ 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정 해제를 기화로 꿈틀대던 강남지역 아파트값이 6·3 대선 전후로 상승 속도가 가팔라지는 양상이다. 오는 7월 1일부터 3단계 스트레스 디에스알(DSR │ 총부채원리금상환비율) 규제 시행을 앞두고 대출을 앞당겨 받으려는 수요가 작용한 측면도 있다. 그러나 새 정부 출범 직후 어수선한 분위기를 틈타 투기적 수요가 몰리고 있는 것은 아닌지 정부가 면밀하게 모니터링(Monitoring)을 하고 서둘러 대출·세제·공급이 망라된 종합대책을 내놔야 한다.
서울 아파트 가격 주간 상승률이 2018년 9월 둘째 주(0.45% 상승) 이후 6년 9개월 만에 최대 상승 폭을 기록했다. 지난 6월 26일 ‘한국부동산원’이 발표한 ‘전국 주택가격 동향 조사 : 2025년 6월 4주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 6월 넷째 주(6월 23일 기준) 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.43%로 상승 폭은 전주 상승률 0.36%와 비교했을 땐 0.07%포인트 더 올랐다. 서울 아파트 가격은 지난 2월 3일 상승 전환 후 21주째 오름세를 지속하고 있다. 5월 첫째 주 0.08%에서 둘째 주 0.10%, 셋째 주 0.13%, 넷째 주 0.16%, 6월 첫째 주 0.19%, 둘째 주 0.26%, 셋째 주 0.36%, 넷째 주 0.43% 등으로 꾸준히 오른 데 이어 갈수록 가팔라지고 있다. 성동구는 0.99%, 마포구는 0.98% 올라 ‘한강 벨트’까지 들썩였다. 지난 일주일 새 0.43% 올랐는데 이런 상승 폭이 이어진다면 연간 20% 이상 폭등한다는 가설이 현실로 다가올 수 있다. 부동산 시세에 영향을 주는 ‘금리, 공급, 심리’가 모두 집값을 자극하며 시장이 들썩이고 있는 최악의 위기 상황이다. 코로나 19 팬데믹(Pandemic) 당시 초저금리 영향으로 집값이 급등했던 2020년의 ‘패닉바잉(Panic buying │ 공포 구매)’ 시기보다 주간 단위 상승률이 더 높게 나온 것이어서 걱정이 태산 같다.
서울 아파트 전셋값도 역세권 및 대단지 등 정주 여건이 양호한 선호단지 위주로 꾸준한 임차수요가 이어지고 일부단지에서 매물 부족 현상을 보이며 상승 계약이 체결되는 등 서울 전체가 상승을 지속하며 전주 0.07%에서 0.09%로 0.02%포인트나 상승 폭을 기웠다. 이렇듯 매매가격뿐 아니라 전세·월세까지 급등하는 ‘트리플(Triple │ 삼중) 과열’ 양상이 뚜렷해졌다. 매매·전세·월세가 동시에 오르니 집 없는 사람들에겐 그야말로 공포 그 이상이다. 서울에서 시작된 상승세가 과천 등 경기도로 옮겨붙는 양상도 이미 시작됐다. 서울에서 시작해 서서히 수도권으로 번지고 있는 아파트값 상승에는 이전 정부들이 내놨던 대규모 공급대책의 부진, 인건비·자재비 폭등으로 인한 공사 지연, 세계적 금리 인하 추세 등 구조적 요인이 복합적으로 작용했다.
여기에 더해 새 정부의 확장재정 기조로 인한 유동성 확대 기대감까지 무주택자들의‘패닉바잉’을 부추기고 있다. ‘지금 기회를 못 잡으면 또 쪽박’이라는 ‘포모(FOMO │ Fear of Missing Out) 현상’이 ‘빚투(빚내서 투자)’와 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)로 되살아나고 있음을 간과해서는 안 된다. 기준금리 추가 인하 기대에 따른 가수요도 없지 않다. 넘치는 유동성 위에서 복합적 요인이 작용하고 있음도 유념해야 한다. 이런 분위기를 바꾸기 위해선 ‘똘똘한 집 한 채’에 대한 수요자들의 과도한 선호가 변해야 한다. 싼 집 여러 채보다 비싼 집 한 채를 보유하는 게 유리한 부동산 세제는 집값 양극화의 주요 원인으로 지목돼 왔다. 가진 집이 몇 채냐에 관계없이 모두 합산한 가격에 재산세, 종합부동산세를 매기는 방안 등을 재검토할 필요가 있다. 오는 7월 3단계 DSR 규제 등 금융대책을 차질 없이 시행해 불붙은 ‘빚투와 영끌 심리’를 진정시키고, 정부의 각종 정책대출 제도도 ‘갭(Gap │ 전세를 낀 주택 구입) 투자’에 악용되지 않도록 보완 방안을 마련해야만 한다.
금융당국도 지난 6월 16일 주요 은행 임원들을 소집해 엄격한 가계대출 관리를 주문했다. 새 정부 출범과 금리 인하가 맞물려 서울 아파트 가격이 급등하고, 가계대출이 너무 빠르게 불어나고 있어서다. 자칫하다 지난 과거 이른바 ‘미친 집값’ 현상이 재연될 수 있다는 우려가 커지고 하루아침에 ‘벼락 거지’가 될 수 있다는 공포가 커지며 영혼까지 끌어모으는 대출도 증가세다. 이달 5대 시중은행의 가계대출은 이미 4조 원을 넘어섰다. 오는 7월 1일부터 예정된 스트레스 DSR 3단계 시행에 앞선 막차 수요도 있지만, 아파트 가격이 더 오를 것이란 기대가 커진 결과다. 향후 입주 물량 급감, 한국은행 기준금리 인하 예고, 새 정부의 30조 5,000억 원 추경안 등 유동성 확대와 인플레이션 우려 등도 집값 상승 배경으로 꼽힌다.
이런 상황에서는 정부가 분명한 주거 안정 메시지를 통해 시장 과열부터 식히고 불안감을 해소하는 게 상식이자 첩경이다. 그런데 국정기획위원회는 국토교통부에 “부동산 가격을 잡겠다고 신도시를 만드는 대책은 안 만들면 좋겠다”라고 주문했다고 한다. 방향은 맞을지 몰라도 시장엔 공급 부족이 해소되지 않을 것이란 잘못된 신호를 던져 줄 수도 있고 “시간 여유를 갖고 종합적이고 거시적인 대책을 세우겠다”라고 한 대목도 너무 한가해 보인다. 이미 집값이 다 오른 뒤 나오는 대책은 소 잃고 외양간 고치기라는 ‘실우치구(失牛治廏)’나 ‘망우보뢰(亡牛補牢)’가 될 수도 있다. ‘양극화(兩極化 │ Polarization)’만 더 부추긴 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 해소하고 집값을 정상화할 주거 안정책을 늦지 않도록 서둘러 발표하는 게 시급하다. 정책의 생명은 ‘타이밍’에 있기 때문이다. 무엇보다 부동산시장의 불안이 더 확산하기 전에 시장의 기대심리를 가라앉히는 것이 급선무(急先務)다. 정부는 일단 단기적으로 최근 집값이 급등한 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구를 지정하는 등 규제를 강화할 필요가 있다. 동시에 최대한 이른 시일 안에 금융, 세제, 공급 등을 아우르는 종합적인 부동산 대책을 마련해야 한다.
정부도 서울 집값 상승이 ‘강남 4구(강남·서초·송파·강동)’에서 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 등지로 확산이 일자 오는 7월 초 주택시장 안정 대책 발표를 예고했다. 부동산시장의 특성상 ‘초기 진화’가 중요하다. 정부의 확고한 의지와 신호를 보여줄 강력하고 종합적인 처방을 내놔야 한다. 지난 6월 26일 국토교통부·기획재정부·금융위원회 등에 따르면 현재 논의 중인 규제지역 확대·대출 강화 방안을 다음 주 발표할 것으로 보인다. 당초에는 7월 시행될 3단계 DSR 규제 효과를 지켜본 뒤 추가 대책을 마련하려다가 집값 상승세가 너무 가팔라 대책 발표를 당기는 것이다. 금융당국은 가계대출 증가세가 계속되면 전세대출 보증비율 하향, 주택담보대출 위험가중치 상향 등의 추가 대응책을 검토 중이다. 정부는 집값 불안이 지속하면 조정대상지역 등 규제지역을 확대하겠다고 예고했다. 하지만 수요억제만으로는 한계가 있고 규제 인근 지역의 ‘풍선효과’도 우려된다. 서둘러야 할 일은 예측 가능한 공급확대 로드맵이다. 무엇보다 아파트 수요가 집중된 서울과 수도권에 공급을 신속, 과감하게 늘리는 것이 첩경이다.
일반적으로 주택가격 기대심리는 가격에 선행하는 성격을 띤다. 한국은행 조사를 보면, 주택가격은 기대심리 상승 뒤 점진적으로 증가하다 7~8개월 뒤에 최대 수준에 도달했다. 상승 기대가 형성되면 실수요자가 주택 구입을 앞당기고, 투기 수요도 유입돼 가격 상승으로 이어진다. 그런데 한국은행은 지난 6월 24일 발표한 ‘2025년 6월 소비자 동향조사 결과’에서 최근 서울 등 수도권 집값이 과거에 견줘 상승세가 매우 가파른 것으로 분석했다. 서울 아파트값이 주간 상승률은 0.1%로 연율로 환산하면 5%에 도달하는 데 2023년 상반기와 2024년 상반기에 각각 13주, 14주가 걸린 데 반해, 올해는 불과 5주밖에 걸리지 않았다. 서울 등 수도권을 중심으로 주택 매수심리가 확대되면서 주택가격 상승 폭도 커지고 있고 기준금리 인하 과정에서 수도권을 중심으로 주택가격의 상방 압력이 크게 나타날 가능성에 유의할 필요가 있다.
과거 경험에 비춰볼 때 주택가격 상승 기대는 ‘영끌’이나 ‘패닉 바잉’ 분위기를 부추겨 부작용만 초래했던 만큼 정부가 이런 기대심리를 누그러뜨리기 위한 대책을 서둘러 내놔야 한다. 경제의 생명은 ‘심리’에 있기 때문이다. 부동산이 안정되려면 꾸준한 주택 공급과 과잉 수요억제를 위한 대출·세제·공급 대책이 맞물려 돌아가야 한다. 특히 집값이 불붙기 시작한 비상 상황에서는 입체적인 종합처방이 필요하다. 대출·조정지역 규제를 확대하고, 단계적으로 세제 해법도 열어놔야 한다. 단편적인 대책을 중구난방식으로 마구 쏟아내기보다는 대출·세제·공급대책을 집약한 종합적인 정책 청사진을 서둘러 제시함으로써, 최소한 초조한 불안 심리 작동으로 인해 주택시장을 뒤흔드는 최악의 사태만큼은 반드시 막아야만 한다.
[ⓒ 세계타임즈. 무단전재-재배포 금지]
